La importancia de conocer el valor comercial de tu propiedad

Si estás pensando en vender tu propiedad o quieres comprar una propia, es importante que sepas su valor comercial para acordar una oferta justa y dar la garantía que el valor es el apropiado. Cuando se conoce el precio real de una propiedad, el proceso es mucho más rápido y confiable, los compradores no pagarán demasiado y los vendedores no perderán dinero. Por estas y por muchas otras razones, necesitas hacer un avalúo, que es un reporte técnico que determina el precio comercial de una propiedad, donde se revisan aspectos fundamentales que determinaran el valor adecuado, además, este documento es solicitado por los bancos y entidades financieras cuando se realiza un crédito con garantía hipotecaria.

Por otro lado, existe también el avalúo catastral que se relaciona con el impuesto predial. Esta valoración, debidamente realizada, fomenta la transparencia y equidad entre las personas y el estado colombiano.  En términos generales y para ambos avalúos, para establecer el precio de un inmueble se tienen en cuenta aspectos como su estado de conservación, características, el entorno, la ubicación, el uso de suelos, entre otros. (Ciencuadras, 2023).

¿Quién realiza el avalúo?

Sin duda, esta es una de las preguntas más frecuentes a la hora de necesitar un avalúo y debes recordar que no cualquiera lo puede realizar. Este documento sólo puede ser elaborado por un avaluador o perito inmobiliario, quien debe efectuar una inspección en el sitio para posteriormente emitir un informe de la propiedad. Asimismo, deberá cumplir con los requisitos establecidos en la ley y sus decisiones reglamentarias; el avalúo también es realizado por entidades privadas registradas por una lonja de Finca Raíz, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y Masora Gestor Catastral.

Desde la creación de la Ley 1673 de 2013 se han regulado las responsabilidades del avaluador para prevenir fraudes y malas prácticas en el proceso. Más recientemente, desde 2018 el avalúo debe ser realizado por una persona u organización inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), ya que solo así tendrá validez el certificado.

Después de realizar una inspección fotográfica del inmueble, el avaluador analiza las características físicas de la construcción y el terreno, de tal manera que puedan determinar el valor correcto de la propiedad. Para esto algunos factores fundamentales a tener en cuenta son:

• Ubicación: se tiene en cuenta la ubicación en la cuadra o en el piso donde se encuentre, para el caso de los apartamentos. Esto es clave, dado que los terrenos ubicados en las esquinas tienden a valorarse más, por tener una facilidad de acceso mayor, dos frentes y mejor entrada de luz y aire.

• Desarrollo: esto se refiere a los alrededores de la propiedad, es decir vías de acceso, zonas comerciales, bancos, transporte público.

• Tamaño del área construida y del terreno, servicios públicos y distribución de zonas.

• Antigüedad: tener en cuenta el año de construcción, materiales utilizados, su durabilidad y contemplar las remodelaciones que se hayan realizado.

• Estrato socioeconómico y tipo de suelo (urbano o rural).

• Equipamiento del inmueble: se tienen en cuenta también, todos los acabados y equipamientos de la propiedad. Desde el número de baños, dormitorios, si cuenta con garaje, jardín, piscina, sala, comedor y hasta la distribución de la cocina. Cuanto más equipamiento, mayor será el valor del inmueble.

• Estado del mercado: La oferta y la demanda en el mercado influyen en el precio de la propiedad. Cuanto mayor sea la oferta de inmuebles similares, menores serán los precios. Sin embargo, si hay pocos inmuebles y muchos compradores (es decir, la demanda es mayor), los precios serán más altos. (Semana, 2021).

¿Cuál es la diferencia entre un avalúo comercial y un avalúo catastral?

La principal diferencia radica en que el avalúo catastral hace referencia a la determinación del valor de un predio. Este avalúo es realizado por el gobierno territorial, ya que su fin es establecer los impuestos sobre los bienes y la renta, como por ejemplo el impuesto predial, que tienen que pagar las personas que tienen casa propia.

Para conocer cuál es el avalúo catastral de tu inmueble debes dirigirte a la página de la alcaldía de tu ciudad o al portal de la Secretaría de Hacienda de tu municipio y seleccionar la opción catastro, en esta podrás consultar la información catastral por dirección del predio, referencia catastral anterior y matrícula inmobiliaria, y hacer la solicitud de avalúo catastral, carta catastral, ficha de predial o cualquier otro documento relacionado con el catastro que necesites.

La vigencia es otra diferencia entre el avalúo comercial y el avalúo catastral, ya que la vigencia de un avalúo comercial es de 3 a 6 meses, siempre y cuando las condiciones físicas del terreno y del inmueble se mantengan iguales. Sin embargo, el avalúo catastral de bienes inmuebles en Colombia se realiza de manera anual. (Habi, s. f.)

Algunos consejos adicionales que te damos para comprender mejor el valor de tu inmueble son conocer el mercado, es importante hacer un buen ejercicio de investigación digital en diferentes portales inmobiliarios y así comparar tu propiedad con otras similares, teniendo en cuenta la zona y el estrato, así se puede establecer que tan atractivo y competitivo es el inmueble con relación a otros.

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Calcular el valor de tu propiedad es parte de nuestro proceso de asesoría en la compra o venta de tu inmueble. Contamos con el personal certificado para realizarlo de acuerdo a la normativa, además con el estudio de mercado adicional, comparamos tu propiedad en cuanto a precio, antigüedad, ubicación, información catastral y mucho más, con otros inmuebles con características similares y así obtenemos un valor real y con la garantía de ser justo.

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